L'immobilier d'élite comme indicateur de la stabilité à tout moment

Pour mettre l'accent sur leur bien-être financier et leur statut social élevé, les personnes riches achètent en premier lieu des biens immobiliers d'élite.

Afin de montrer sa richesse et de rendre sa femme bien-aimée, le protagoniste du célèbre roman de Scott Fitzgerald The Great Gatsby achète une immense propriété d’élite à Long Island, au milieu de villas luxueuses, où sont organisées des soirées chic. Personne ne connaît la personnalité de Jay Gatsby lui-même, mais il y a beaucoup de rumeurs sur son incroyable richesse, et tout cela grâce à une maison chic située dans un quartier prestigieux. Rien n'a changé depuis Fitzgerald. Aujourd’hui, pour souligner leur bien-être financier et leur statut social élevé, les personnes fortunées achètent d’abord des biens de luxe.

Tendances

Le marché de l’habitat élite en banlieue évolue parallèlement à la situation économique et politique du pays. Au cours de la dernière année, plusieurs nouvelles tendances ont émergé dans le segment du luxe. Par exemple, Sergey Kolosnitsyn, directeur du département immobilier suburbain de PENNY LANE REALTY , a déclaré que la tendance la plus remarquable est la transition du dollar à la zone rouble. Ce processus a été déclenché par une forte hausse du dollar à la fin de l'année dernière. Ensuite, de nombreux promoteurs ont proposé des prix du rouble pour les maisons, ce qui a accru la demande. Par exemple, les projets "Ilyinka" et "Petrovo-Far" ont été parmi les premiers. Maintenant, pour 24 millions de roubles. (soit 400 000 dollars), vous pouvez acheter une maison en rangée ou une maison coûtant plus de 800 000 dollars l’année dernière. Pour les développeurs, la vente en roubles est particulièrement bénéfique s’ils ont contracté des prêts en roubles en temps voulu. Beaucoup de vendeurs se tournent vers le rouble, car ils ne veulent pas perdre leurs acheteurs, tandis que ceux qui ont laissé les prix en dollars et qui n'ont pas baissé le prix parlent de négociation. Cette politique de prix a stimulé le marché des élites et la performance de cette année de "crise" dépasse de 15% les chiffres de l'année dernière.

Ilya Menzhunov , directeur du département immobilier d’élite de la société Metrium Group, a indiqué une autre tendance. Selon lui, la tendance la plus brillante apparue au début de l’automne sur le marché immobilier élite en banlieue est une augmentation de l’activité des consommateurs dans le segment des prix élevés, de 5 millions de dollars. Toutefois, ces transactions étaient uniques cette année, ce qui est lié à la forte volatilité de la monnaie tout au long de l’année et au déclin général de la solvabilité de la population. Aujourd'hui, le taux de change du rouble s'est plus ou moins stabilisé et les détenteurs de dollars préfèrent l'immeuble à un actif en espèces. En outre, une baisse progressive des prix en dollars contribue également à une demande accrue. Sur le marché des pays d’élite, depuis le début de l’été, la valeur des objets en dollars a diminué de 4,36%. Pour les neuf premiers mois - de janvier à octobre 2015 - de 9,22%. La baisse des prix des objets situés sur les autoroutes Rublyovo-Uspensky et Dmitrovsky a été observée dans la plus grande mesure. La raison en était une augmentation du nombre de propositions. Ainsi, les prix des objets reviennent progressivement au niveau de la dernière année en équivalent rouble.

La prochaine tendance, notée par les experts du marché des pays d’élite, est la réduction. Roman Konyakhin , gérant de l’exposition de maisons " Pays de faible hauteur ", a déclaré qu'en raison de la stagnation de la demande des consommateurs, les promoteurs et les vendeurs de logements de banlieue d'élite se livraient déjà une concurrence féroce, offrant des remises aux acheteurs et conditions spéciales d'achat. De plus, ces préférences sont aujourd'hui devenues publiques. Elles ne sonnent pas seulement lors des communications personnelles avec le client, mais sont également affichées sur le site Web de l'entreprise, offert par téléphone lors du premier appel du client au bureau. Le montant de la réduction atteint 20-30%. En outre, la demande est freinée par un grand nombre de logements illiquides qui se sont accumulés sur le marché au cours des 5 à 7 dernières années - d'immenses palais décorés dans l'esprit du chic des années 90. Il n'y a pas de demande pour eux. Le maximum qui intéresse les clients dans de tels cas est le terrain situé sous la maison, si la maison est située dans un endroit prestigieux, sur un bon terrain. Dans ce cas, les clients sont prêts à négocier. Mais moins le prix de la démolition de la structure (dans ce cas, seul le secteur est intéressant pour les acheteurs), le rabais peut atteindre 70-75% du prix initial.

Nadezhda Khazova , PDG de l’agence immobilière, note également qu’aujourd’hui les acheteurs ont tendance à exiger des négociations substantielles et souhaitent obtenir un rabais important, auquel tous les vendeurs dans la situation actuelle sont prêts. En ce qui concerne le changement de valeur, alors tout est très ambigu. Aujourd'hui, très peu d'objets sont finalement vendus à leur valeur déclarée d'origine et de nombreux vendeurs exposent leurs objets, ce qui leur donne immédiatement l'occasion de négocier à 20%. Par conséquent, la chute du prix réel est difficile à réparer.Si nous parlons d’objets très liquides, construits dans de bons endroits, dans un style moderne et avec des matériaux de haute qualité, le rabais sur ces objets peut en général être assez réduit. Si nous parlons d'objets présentant des défauts, le prix final de la transaction peut alors être inférieur de 20 à 30% de la valeur déclarée.

Nouvelles orientations

En règle générale, les biens immobiliers d’élite sont situés dans des zones sans danger pour l’environnement et dotées d’une infrastructure bien développée. La plupart des cottages haut de gamme sont situés sur les nouvelles autoroutes de Riga et Rublevsky. Cependant, Dalnyaya Rublevka gagne en popularité. Par exemple, Sergey Kolosnitsyn estime que la demande de biens immobiliers d’élite a déjà commencé à se dessiner près de la déviation nord d’Odintsov (Rublevki-2). De nombreux habitants de l'autoroute Rublevo-Uspenskoe utilisent cette route à péage, qui raccourcit considérablement le chemin menant au centre de la capitale. L’entrée sur cette autoroute a déjà relancé la demande pour le Far Rublevka, mais son potentiel n’a pas encore été pleinement révélé. Et selon Roman Konyakhin , presque toutes les directions de la région de Moscou situées à une distance maximale de 60 km du périphérique de Moscou ont une chance d'être élites. Et les territoires qui appartiennent maintenant à la nouvelle ville de Moscou ou qui bordent celle-ci: le développement croissant de masse autour est un facteur négatif, à la fois pour les promoteurs et pour les acheteurs d'immobilier immobilier de banlieue.

Cependant, certains experts estiment que, sur le marché de l’immobilier de banlieue, toutes les directions sont depuis longtemps formées. Selon Ilya Mezhunov , il n’existe aucune perspective ni aucun nouvel emplacement pour la construction de biens immobiliers de banlieue à budget élevé. Il note qu'il est difficile d'imaginer que des acheteurs potentiels d'immobilier de luxe soient prêts à acheter une maison dans le sud-est de la capitale. Historiquement, les destinations occidentales sont les plus prestigieuses et les développeurs n’essaient même pas de développer un segment d’élite dans d’autres régions. Les mêmes notes et Hope Khazov. Elle a souligné que Rublevo-Uspenskoye et Novorizhskoye sont toujours les destinations les plus chères. Plus de budget - Autoroute Kalouga et Kiev. L'une des offres les plus économiques en matière de maisons du segment de l'élite se trouve sur l'autoroute Schelkovskoye, Gorkovskim im., En fonction de la distance qui le sépare de Moscou et du format des objets. Evgeny Klets , responsable des ventes chez Vector Investments, estime également qu'il est peu probable que de nouvelles orientations apparaissent dans le segment des élites dans un avenir proche. Il a noté que la direction de Novorizhskoe était devenue populaire à bien des égards après la construction d’une nouvelle autoroute, où il était possible de développer de nouveaux villages et, grâce aux caractéristiques de la route, d’atteindre le centre en une demi-heure. Maintenant, il n'y a pas une telle situation. De nouvelles routes sont en construction, principalement payantes, et à cet égard, il existe un certain potentiel à New Leningradka (route à péage Moscou-Saint-Pétersbourg). Cependant, d’une part, elle sera payée et, d’autre part, la route n’a pas encore été mise en service. Mais avec sa découverte, il n’est pas exclu que plusieurs nouvelles colonies d’élite apparaissent dans cette direction.

Facteur consommateur

Le marché immobilier d'élite de banlieue aura toujours un acheteur, même dans les conditions économiques les plus défavorables. Ilya Menzhunov a déclaré que si certains acheteurs quittaient le marché, d'autres prendraient leur place, ce que nous observons aujourd'hui. Premièrement, parmi les hommes d’affaires intéressés par le logement dans les colonies d’élite, il y en a de plus en plus souvent qui, grâce à la politique de substitution des importations, ont pu augmenter la production et les ventes de leurs produits et, partant, gagner plus de revenus. Deuxièmement, les clients qui avaient précédemment préféré passer du temps à l’étranger se sont intéressés à l’achat d’une maison de campagne. Cependant, les paiements opérationnels des villas étrangères coûtent maintenant deux fois plus cher, et il devient maintenant impossible de les maintenir. Troisièmement, nos compatriotes qui vivent et travaillent à l’étranger depuis longtemps achètent des cottages d’élite. Ils sont aujourd’hui contraints de retourner dans leur pays d’origine, ainsi que ceux qui, en raison de leur devoir, se voient interdire de posséder des biens à l’étranger.

Sergey Kolisnitsyn note également que l’élite reste pratiquement inchangée et est moins soumise à l’influence négative de facteurs économiques et politiques. Cependant, on peut noter qu’aujourd’hui, l’acheteur est devenu plus rationnel et ne veut pas trop payer pour des options inutiles, par exemple des objets dans l’infrastructure du village, s’il existe des analogues à proximité. Il y a longtemps, les gens ont conclu que les grandes maisons et les grandes parcelles nécessitent d'énormes ressources pour les maintenir en ordre, ils ont donc choisi des ratios de surface plus confortables. La mode change - si auparavant les propriétaires voulaient inviter leurs invités au sauna ou au billard, les gens s’éloignent en principe de la tradition des fêtes à la maison. Le plus souvent, tout le monde se réunit lors de soirées organisées par des entreprises spécialisées.Les maisons sont habituées à passer du temps avec la famille, de sorte que les options à l'intérieur de la maison et l'infrastructure des villages sont davantage axées sur la famille. Par exemple, dans une famille aisée moderne, le nombre d’enfants augmente de plus en plus (au moins deux ou trois, et davantage dans les plans), de sorte que l’acheteur s’intéresse d’abord au nombre de mètres carrés, mais au nombre de chambres à coucher de la maison, à la possibilité de s’installer à côté de la nourrice, à la présence d’une école et à la maison. jardin d'enfants à l'intérieur du village ou à proximité.

En résumé, on peut noter que le segment de l’élite de l’immobilier de banlieue ne change pas beaucoup, mais sous l’influence de facteurs économiques et politiques, de nouvelles tendances apparaissent. Les acheteurs "elitki" sont les mêmes qu'auparavant. Comme il y a un siècle, à l'époque de Fitzgerald, les riches ont tendance à démontrer leur richesse en achetant des villas et des domaines de luxe. C’est peut-être le seul segment immobilier de banlieue dont le portrait de l’acheteur reste inchangé. C'est pourquoi la demande pour "elitka" était, est et sera.